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专家激辩楼市走向建长效调控机制利房价持续下调

发布时间:2020-07-20 16:22:00 阅读: 来源:聚氨酯复合板厂家

日前在海南博鳌落幕的博鳌亚洲论坛2012年年会上,楼市再次成为与会嘉宾关注的焦点议题。与会人士认为,随着开发商降价促销和首套房贷利率松动,压抑已久的刚性需求开始释放,部分城市出现楼市回暖迹象,但在“房价调整到位”方面,市场和政府的认知差距尚远。

楼市现回暖迹象

两会期间,住房和城乡建设部副部长齐骥明确表示,近期不会再出台新的房地产调控政策。开发商和购房者的心理均发生微妙变化,压抑两年的刚性需求也开始逐步释放。

与会嘉宾、诺贝尔经济学奖获得者菲尔普斯认为,中国政府采取一系列调控政策防止投资者过快炒高楼价,是为了纠正房价结构性的过高增长。与会嘉宾、SO H O中国董事长潘石屹说,去年限购政策出台后,从去年9月开始全国楼市成交量“悬崖式”下跌。

中国指数研究院报告显示,3月19日至3月25日,被监测的40个城市中,18个城市楼市周均成交量同比下降,其他城市同比均出现不同程度的增长。北京市住建委网站公布的网签数据显示,3月北京新建住宅签约8085套,剔除保障房后成交量为6655套,环比2月上涨46.6%,新建商品房均价已连续3个月在2万元以下。

但中央政府继续坚持调控不动摇的姿态让开发商不敢乐观,继续以价换量、坚持开发刚性需求成为开发商的共识。佳兆业集团总监周素萍说,目前潜在购房者仍受楼市调控大环境影响,整个行业仍然在“过冬”,“我们在花心思挖掘刚需,将谨慎投资,审慎进入,把注意力放在有潜力的二三四线城市。”

恒大地产华北区销售总监周密说,未来房地产投资继续保持高增速不现实,投资策略将以稳健经营为主,保持合理销售量,以面积较小的中端住宅为主,坚持开发二三线城市的刚性需求。

房价仍有下调空间

博鳌亚洲论坛与会房地产商和专家一致认为,目前房价仍有15%至20%的下调空间。与会嘉宾、首创置业有限公司董事长刘晓光在论坛上说,不同城市房价下调空间不同,一线城市房价确实虚高,但部分二三线城市房价还有上涨空间。

一组有关“库存”的最新数据显示,2012中国500强房企的库存已达到近5万亿元。上海易居房地产研究院近日发布的报告预计,2011年全年房地产开发企业资金状况一路由“偏紧”趋向“紧张”,今年第一季度,房地产开发企业资金紧张的问题将会恶化,可能接近甚至低于2008年水平。

刘晓光则预测“预计3到8月份将是房企最困难的时期,8月份之后有望趋于平稳。”

“2011年的调控已经促进房价在合理回归过程中。”中国房地产研究会副会长顾云昌则认为,目前大多数中小城市房价基本合理“远远没有回到合理价位”是上涨过快的一线城市,但北京、上海等一线城市的房价要回归到普通人能够购买的程度很困难,回归的时间可能更长。

部分业内人士认为目前已经处于“市场底部”,张宏伟说,目前楼市成交量逐步回暖,房价降幅正在收窄,能够带来市场趋势性下跌的市场基础环境并不存在,房价持续下跌的动力正在逐步消失。当前房企的降价行为已经接近“市场底”,但今年有可能一直处于这个阶段性的“市场底”。

与会嘉宾、成都大学副校长张其佐认为,“房价合理回归”需要尽快解决房地产调控目标标准量化的不确定性问题,提高调控政策的可操作性。张其佐认为,一方面房价与居民的收入相适应,另一方面房价要与开发商合理的利润率相匹配“我国目前房价收入比高达约8.5:1,已大大超过国际房价收入比6:1的警戒线,我国城镇住房价格大大超过了居民的购买力,此外目前我国房地产平均毛利率过高,控制在10%-15%之间为宜。”

避免反弹“蚕食”调控成果

在此轮限购、限价等房地产调控作用下,当前房地产市场投资投机性购房需求得到有效遏制,多数城市房价呈现松动下降的趋势,调控结果不断显现。博鳌亚洲论坛与会嘉宾认为,要用房地产长期制度改革建设取代直接行政干预的手段,跳出“越调越高”和“报复性反弹”的怪圈,避免房价报复性反弹蚕食调控成果。

“2012年是房地产的转折年。”与会嘉宾、soho中国董事长潘石屹认为,开发商“有钱就能圈地,盖房就能挣钱”的开发模式已结束。政府应该转而用税收政策、货币政策调控房地产市场,通过增加土地供应等市场配置资源手段稳定楼市。

房产税被普遍认为是房地产调控的长期有效手段。财政部财政科学研究所所长贾康建议,“十二五”期间,中国主要一线城市最好能先后跟进开展房产税征收。他认为,房产税的目的并不是唯一地为了打压房价,实质是以房产保有环节征税形成规范的经济调节杠杆,形成多种正面效应,包括对地方政府职能转变的合理激励,以及在配套改革中解决地方政府对土地财政的过度依赖。

贾康认为,双轨统筹是解决目前房价过高的大框架,“政策轨”上的保障房供给是政府要牵头做好的“托底”事项。对于商品房价,政府不应再用行政手段一味强力干预。“市场轨”上政府应该主要管规划、管规则、管收税———收税不光是交易环节收税,而且应该在保有环节的高端征税。

“目前房地产调控效果仍是短期的,短期化的问题在于需求调控往往压抑下一阶段供给,反而会给以后房价带来上涨压力。”张其佐说,调控政策频繁多变,也会带来市场剧烈波动,从而会影响正常的投资和消费。今后房地产调控的方向在于坚持调控不动摇,同时尽快摆脱调控“短期化”倾向,靠市场配置资源来加快商品住房建设,同时要靠政府干预解决好保障房建设,达到稳定供需,避免房地产调控出现“过冷过热或大起大落”。

中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立说“限购是在特殊情况下采取的特殊措施,随着房价回归正常,应尽量发挥市场配置的调节作用,在市场化政策没有出台前,不能退出现有调控政策。”

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